Verkäuferdarlehen

Von einem Verkäuferdarlehen profitiert nicht nur der Investor, sondern vor allem der Verkäufer. Dazu müssen einigen Rahmenbedingungen passen. Wann nutzt man also ein Verkäuferdarlehen? Immobilienkäufer haben ein immerwährendes Problem. Am Anfang der Karriere finden sie nicht das richtige Angebot. Die Finanzierung gestaltet sich meistens aber noch recht einfach, da die Banken meist noch wenig Risiko tragen. Nach den ersten Käufen gibt es plötzlich eine Umkehr der Situation. Es sind gute Deals da, die darauf warten gemacht zu werden, aber das Eigenkapital wird knapp. Hier kann ein Verkäuferdarlehen wie eine Wunderwaffe wirken. Es profitieren am Ende sowohl der Verkäufer, als auch der Käufer von einer solchen Finanzierung.

In der Welt der Firmenakquisitionen sind Verkäuferdarlehen, oder englisch „vendor loans“, ein probates Mittel zur Finanzierung mit dem sich Notare bestens auskennen. In der Immobilienwelt setzen sich derart strukturierte Deals ebenfalls immer mehr durch. Warum ist das so?

Warum überhaupt über ein Verkäuferdarlehen finanzieren?

Banken haben unter der aktuellen Gesetzgebung die Pflicht, den Privatmenschen davor zu schützen, über seine Fähigkeiten hinaus zu investieren. Daher gibt es eine gesetzlich geforderte Risikobegrenzung bei den Banken, damit Finanzierungen nicht platzen. Ist dies doch einmal der Fall, dann holt sich die Bank eben den eigenen Einsatz bei einer Zwangsversteigerung zurück. Die Bank ist also immer vorrangig zu bezahlen. Das Darlehen wird auch als Vorrangdarlehen bezeichnet.

Der Ersteigerungserlös des Objekts liegt meist unter dem eigentlichen Wert. Hat nun die Bank beispielsweise nur 80% des Kaufpreises finanziert und der Käufer die Nebenkosten zuzüglich der fehlenden 20% selbst durch Eigenkapitaleinsatz selbst getragen, dann ist die Bank fein raus. Die Immobilie wird im besten Fall für 80% des Marktwertes oder mehr versteigert und die Bank erhält ihren eigenen Einsatz in das Investment zurück. Es gibt somit keine weitere vertragliche Bindung zwischen der Bank und dem ehemaligen Darlehensnehmer. Dieser fährt zwar einen Verlust ein, aber dieser ist ja auf die ehemals gezahlten Nebenkosten zuzüglich 20% des Kaufpreises begrenzt. Gegebenenfalls tut das Loch in der Tasche des Enteigneten kurzzeitig sehr weh, aber das ist bei den üblichen Summen für eine Eigentumswohnung immer noch ein Wert, der einen finanziell am Leben lässt. Damit lässt sich die von Banken üblicherweise geforderte Eigenkapitalquote zwischen 10% und 25% sehr gut nachvollziehen.

Über ein Verkäuferdarlehen investiert ein Verkäufer in sein eigenes Produkt.

Was aber soll der Investor tun, wenn er eine lukrative Immobilie entdeckt hat, die Finanzierung von 80% des Kaufpreises auch von einer Bank getragen wird, aber einfach nicht genug Eigenkapital zur vollständigen Kaufpreiszahlung vorhanden ist? Oder noch ein besserer Fall: Das Eigenkapital ist sogar vorhanden, soll aber nicht auf ewig in der Immobilie vergraben werden, sondern viel effizienter zur Aufwertung des Objekts verwendet werden? Dann müssen die restlichen 20% durch ein Nachrangdarlehen gestellt werden. Es ist dabei unerheblich, ob das Nachrangdarlehen von einem Geldinstitut oder einer Privatperson kommt. Letzteres hat den Vorteil, dass die im Hauptrang finanzierende Bank die Höhe des Verkäuferdarlehens in voller Höhe als Eigenkapitalersatz ansieht.

Was hat der Verkäufer davon, den Kaufpreis zu finanzieren?

Nehmen wir an, der Verkäufer will 100.000,- € für seine Immobilie haben. Es handelt sich um einen vernünftigen Preis. Die finanzierende Bank prüft den Deal sehr eingehend, wenn der Käufer eine hohe Finanzierungsquote hat. Stellt er selbst hingegen viel Eigenkapital, dann rutscht das Vorhaben in der Risikobewertung bei der Bank nach unten und die Finanzierungszusage wird sehr schnell ausgesprochen. Ergo erhält der Verkäufer sehr schnell sein Geld.

Was will nun der Verkäufer mit den 100.000,- € tun? Er hat sich überlegt, dass er sich ein neues Auto anschafft und eine Reise unternehmen will. den Rest will er beiseite legen und eventuell in ein Aktienpaket investieren. Hauptsache nicht mehr um die Immobilie kümmern müssen! Das Auto und die Reise kosten ihn zusammen etwa 60.000,- €. Er hätte also 40.000,- € übrig, die er zu derzeit durchschnittlichen 4% jährlicher Rendite am Aktienmarkt anlegen könnte. Das macht ein passives Einkommen von 1.600,- € im Jahr vor Steuern für ihn aus.

Nun kommt das Angebot des Käufers ins Spiel, 20% des Kaufpreises durch ein vom Verkäufer gegebenes Darlehen finanzieren zu wollen. Der Kauf soll schnell vonstatten gehen. Die Reise ist gebucht und das Auto soll bei der Rückkehr direkt vom Händler abgeholt werden. 80% des Kaufpreises, also 80.000,- € erhält der Verkäufer sofort. Diese Summe ist ja von der Bank im Erstrang finanziert und wird direkt überwiesen. Der Verkäufer kauft sein Auto, bezahlt die Reise und hat 20.000,- € übrig, die er in Aktien investiert. Er erhält nun Jährlich 800,- € Rendite.

20.000,- € hat er auch noch vom Käufer zu erwarten. Da dieser sehr dankbar für den Eigenkapitalersatz ist, zahlt er überdurchschnittlich hohe Zinsen auf den vom Verkäufer geliehenen Geldbetrag. Die beiden haben sich auf einen Zinssatz von 6% geeinigt. Das Darlehen ist nach 11 Jahren endfällig.

Auf diese Weise erhält der Verkäufer nicht nur 80.000,- € Cash, 800,- € Rendite aus Aktieninvestments, sondern auch noch zusätzliche 1.200,- € jährliche Zinszahlungen vom Käufer. Nach weiteren 11 Jahren hat er dann die letzte Zahlung von 20.000,- € zu erwarten. Er hat also dank der Gewährung eines Verkäuferdarlehens im Jahr 400,- € mehr Zinsen erhalten. Das macht über die Zeit von 11 Jahren immerhin 4.400,- €, oder anders dargestellt: er erhält 4,4% mehr Ertrag aus dem Verkauf der Immobilie.

Welches Risiko trägt der Geber vom Verkäuferdarlehen?

Das Risiko ist überschaubar. Verkauft er die Immobilie guten Gewissens, kann er den 11 Jahre dauernden Verzicht auf die Überweisung von 20% des Kaufpreises als hochverzinsliches Investment in die ehemals eigenen vier Wände betrachten. Der Verkäufer kennt die Immobilie meist sehr gut und nicht selten fühlt sich der Verkäufer mit dem Objekt noch irgendwie verbunden. Im unternehmerisch gedachten Sinne unterstützt der ehemalige Eigentümer seinen Geschäftsnachfolger bei der Übernahme der Tätigkeiten. Warum sollte er also nicht davon profitieren, dass der neue Eigentümer die Immobilie wieder auf Vordermann bringt? Einfacher kann man sich 4.400,- € gar nicht erwirtschaften. Es sind übrigens auch noch weitere Formen der Darlehensverzinsung denkbar. Ein Teil des Zinssatzes könnte durchaus variabel sein und sich am Jährlichen Überschuss, den der neue Eigentümer erwirtschaftet, bemessen. Im Pleitefall des neuen Eigentümers würde hingegen erst die Bank ihre 80% Kaufpreis zurückerhalten. Erst danach würde der Verkäufer mit Zahlungen bedient werden. Ein gesichertes Anrecht auf Zahlung hätte der Verkäufer selbstverständlich.

Es gibt zu diesem Risiko einen positiven Gegeneffekt. Der Käufer und neue Eigentümer hat ja sein eigenes Geld nach und nach in die Sanierung des Objektes stecken können. Dadurch werden die Mieteinnahmen über die Zeit deutlich gesteigert und die Wahrscheinlichkeit eines Zahlungsausfalls ist denkbar gering geworden. Darüber freut sich sowohl die Bank und bei geschickt aufgestelltem Zinssatz für den Geber vom Verkäuferdarlehen, entsteht auch auf Verkäuferseite ein saftiger Gewinn. Höher als da ursprünglich geplante Aktieninvestment ist er allemal.

Welche Vorteile hat der Käufer?

Ein Vorteil ist klar benannt. Der Investor kann sein eigenes Kapital direkt in die Aufwertung der Immobilie stecken. Meistens tut er das nicht gleich zu Anfang der Betreiberzeit. Aus steuerlichen Gründen bietet es sich an, dass der neue Eigentümer tiefgreifende Sanierungen erst drei Jahre nach dem Kauf beginnt. Er hat also Zeit gewonnen, sich Eigenkapital zu beschaffen. Dafür ist dann auch mal einen etwas höheren Zinssatz auf einen kleinen Teil der Gesamtsumme akzeptabel. Der anfängliche Nachteil wird durch die höheren Mietzahlungen schnell ausgeglichen.

Banken sehen diese Struktur der Finanzierung durch Verkäuferdarlehen durchaus sehr positiv, sofern dem Konstrukt ein vernünftiger Mieteingang gegenübersteht. Das hat zur Folge, dass ein solches Businessmodell schneller wachsen kann. Künftige Kreditanfragen werden von den Banken gerne getragen, da sie sowohl sehen, dass das eigene Risiko überschaubar bleibt, sie selbst im Vorrang stehen, als auch sehen, dass die Verkäufer der Objekte dem Investor vertrauen und selbst beteiligt bleiben.


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