Der Notartermin – fünf Schritte zur Immobilie

Zum Immobilienerwerb sind nur wenige Schritte notwendig. Im Hintergrund passiert aber unheimlich viel. Ein Immobilienkauf in Deutschland ist zwingend durch einen Notar zu beurkunden. Alle nicht notariell vereinbarten Verträge haben keine Rechtsgültigkeit. Mit nur fünf großen Schritten, nämlich denen, an welchen der Käufer aktiv etwas tun muss, nennt man dann das Wunschobjekt sein Eigen. Am meisten hat dabei der Notar zu tun. Was alles hinter der Vorbereitung, dem eigentlichen Notartermin und der Übertragung des Eigentums vom Verkäufer an den Käufer steckt, beschreiben wir in den kommenden Zeilen sehr ausführlich.

Hier die großen Fünf:

  1. Kaufvertrag vorbereiten lassen
  2. Inhalte des Kaufvertrags Abstimmen
  3. Notartermin vereinbaren
  4. Vertragsabwicklung durch das Notariat
  5. Zahlung

>> Ganz am Ende dieses Artikels stehen nochmals alle Zwischenschritte stichwortartig aufgelistet. <<

1. Kaufvertrag vorbereiten lassen

Auswahl des Notars

Zunächst sucht einer der Beteiligten, was auch der Makler sein kann, einen Notar aus. Es besteht dabei absolute Wahlfreiheit und jeder zugelassene Notar kann theoretisch den Kaufvertrag beurkunden. Dieser Notar kann demnach irgendwo im Bundesgebiet niedergelassen sein. Die Bundesnotarkammer hat unter www.notar.de eine Übersicht mit Kontaktdaten. Hier wird jeder fündig. Nebenbei ist auch vermerkt, welche Sprachen die Notare sprechen. Das ist interessant, wenn Sie Kaufgeschäfte mit ausländischen Partnern Abwickeln wollen.

Jeder Notar hat einen Amtsbezirk, welcher Ihm zugewiesen wurde. Er darf an keinem anderen Ort tätig werden. Wohl aber darf ein Notar einen Kauf im ganzen Bundesgebiet beurkunden. Was heißt das?

Fall a)

Herr A. verkauft seine Wohnung in München an Frau B. die noch in Hamburg wohnt. Da Frau B. einen direkten Draht zu dem von ihr gewählten Notar schätzt, und der Vertrag schnell erstellt werden soll, wählt sie einen Notar in Ihrer Nähe Hamburg aus. Somit muss Herr A. zum Notartermin nach Hamburg fahren. In Hamburg wird der Kaufvertrag für die Wohnung in München beurkundet. 

In diesem Fall wäre mit einer Dauer von drei bis vier Tagen für die Vertragserstellung zu rechnen. 14 Tage Prüfzeit durch beide Parteien mit anschließendem Notartermin zur Beurkundung. Es wäre nicht zulässig, dass der Notar aus Hamburg, mit dem von Ihm erstellten Vertrag, zur Unterzeichnung nach München fährt. Auch dann nicht, wenn er auf dem Weg in den Urlaub in den Alpen sowieso an München vorbei käme und gerne mit den Vertragspartnern auf den Kauf der Wohnung direkt in der Maximilianstraße anstoßen wollen würde.

Schaffen es die Parteien aufgrund der großen Entfernung und terminlicher Schwierigkeiten nicht, sich auf einen einzelnen Termin zu einigen, dann kann auch Fall b) eintreten.

Fall b)

Herr A. verkauft seine Wohnung in München an Frau B. die noch in Hamburg wohnt. Da Frau B. einen direkten Draht zu dem von ihr gewählten Notar schätzt, und der Vertrag schnell erstellt werden soll, wählt sie einen Notar in Ihrer Nähe Hamburg aus. Herr A. muss aber nicht zum Notartermin nach Hamburg fahren, da er einen zweiten Notar an seinem Wohnort beauftragt hat. Der Notar aus Hamburg sendet nun den, von der Käuferin Frau B. unterzeichneten Vertrag an den zweiten Notar. Hier erfolgt die Unterschrift durch den Verkäufer, Herrn A. Der Vertrag wird zuletzt an den Notar in Hamburg zurück geschickt. In Hamburg wird der Kaufvertrag für die Wohnung in München beurkundet. 

Sollten sich die Parteien nicht auf einen Notar einigen können, dann entscheidet im Zweifel der Käufer. In unserem Fall bringt Frau B. das Geld für den Kauf mit und hat daher auch das Recht zur Auswahl. Das gehört zur guten Sitte.

Reservierung und Vorvertrag

Reservierung (optional)

Eine Reservierungsvereinbarung räumt dem Käufer mehr Zeit ein. Rechtsverbindlich ist diese nicht, aber eine solche Willensbekundung hat trotzdem einen Effekt. Üblicherweise halten sich die Beteiligten daran. Per Reservierungsvereinbarung nimmt der Makler oder auch der Verkäufer Abstand davon, das Objekt weiteren Interessenten anzubieten. Üblich sind Zeiträume von einem bis zu sechs Monaten. Die Reservierung muss zeitlich befristet sein, damit sie wirksam ist. Der Käufer hat nun etwas Zeit gewonnen, die Verträge vorzubereiten und Prüfungen durchzuführen.

Auch kann man sich noch einen zeitlichen Puffer schaffen, wenn die Finanzierung einfach noch nicht möglich ist. Will man also beispielsweise seine, im Juni vom Arbeitgeber ausgezahlte Jahresprämie, in einer Immobilie anlegen, dann kann man sich ein bereits zufällig im Januar gefundenes Objekt sichern. Alles funktioniert natürlich nur, wenn der Verkäufer daran interessiert ist. Auch eine mit dem Makler vereinbarte Reservierung schützt nicht davor, dass der Verkäufer sein Objekt nicht anderweitig veräußern will. Dazu muss der Makler einen Exklusivauftrag haben. Reservierungsgebühren durch den Makler sind genau aus diesem Grund übrigens weitestgehend rechtswidrig. Ausnahmen gibt es aber durchaus. Wichtig ist: Das letzte Wort behält immer der Verkäufer.

Ist dem Käufer die Sicherheit einer Reservierungsvereinbarung zu unsicher, der kann einen notariell beurkundeten Vorvertrag abschließen. Bei größeren Vorhaben und bei Gewerbeimmobilien ist dies durchaus üblich, da oft die späteren Mieter sehr von einer frühen Planung abhängig sind und häufig bereits früh mit dem potentiellen Käufer in Kontakt stehen. Dies könnten zum Beispiel Entwicklungsgesellschaften sein, die für eine Marke einen Supermarktstandort finden wollen.

Vorvertrag (optional)

Ein Vorvertrag ist im Gegenzug zur Reservierungsvereinbarung die rechtsverbindliche Absicherung. Deshalb muss auch ein Vorvertrag durch einen Notar beurkundet werden. Er steht schließlich mit der Immobilie in direktem Zusammenhang und wäre ohne Einbindung eines Notars ungültig.

Vorsicht bei Abschluss eines Vorvertrags. Er ist nicht nur die Sicherung der Immobilie für den Käufer, sondern er sichert auch den Verkäufer ab. Nämlich in der Form, dass der Abschluss eines Hauptvertrags über den Erwerb der Immobilie zwingend erforderlich ist. Platzt nun zum Beispiel in der Zeit zwischen Abschluss des Vorvertrags und dem Abschluss des Hauptvertrags die Finanzierung, dann steht der Käufer recht allein auf weiter Flur und kann in arge finanzielle Schwierigkeiten geraten, da er das Objekt zum vereinbarten Zeitpunkt abkaufen muss. Deshalb sollte zwingend die Finanzierungszusage vorab eingeholt werden, auch wenn dies formal nicht erforderlich ist.

Ähnlich eines Hauptvertrages sollte der Vorvertrag einige wichtige Informationen beinhalten. Dazu gehören: Die Namen der Vertragspartner, das Objekt, Bezeichnung aus dem Katasteramt, wie z.B. die Flurnummer. Zudem sollten die jetzigen und späteren Zahlungsformalitäten enthalten sein. Eine Frist bis zu der eine Hauptvertrag abgeschlossen werden soll gehört ebenso dazu, wie auch eine Klausel die den Schadenersatz im Falle der Nichtausübung des Hauptvertragsabschlusses regelt. An das Ende gehört unbedingt auch noch die Regelung zum Rücktritt vom Kauf. Auch wenn dieses nicht vorgesehen ist sollte zumindest eine Regelung für zum Beispiel den Todesfall eines Vertragspartners getroffen werden. Immobilien, dazu gehören auch die Kaufabsichten, sofern vertraglich geregelt, gehören mit in die Erbmasse. So wären im Todesfall des Käufers die Erben verpflichtet, das Objekt zum vereinbarten Termin zu kaufen. So etwas ist unschön und vermeidbar.

Die Parteien wären einander auch Schadenersatz schuldig, wenn das Objekt durch einen Brand eigentlich unverkäuflich würde, aber trotzdem der Hauptvertrag zwingend erforderlich wäre. Gerade solche Fälle sollten im Vorvertrag geregelt sein. Da es hier zu einer Vielzahl an Dingen zu berücksichtigen gibt, ist der Vorgang auch sehr umfangreich, was ihn für den normalen Wohnungskäufer eher uninteressant macht. Erinnern wir uns an die oben genannten Entwicklungsgesellschaft und den Supermarkt, dann sieht das bereits anders aus, da an dem Kauf nicht nur das persönliche Wohlergehen, sondern eventuell Arbeitsplätze, und dergleichen mehr, hängen.

2. Inhalte des Kaufvertrags abstimmen

Vertrag

Der Notar ist ausgewählt und mit der Erstellung des Vertragsentwurfes beauftragt. Dazu werden Daten benötigt. Im Zuge der Angebotsprüfung hat der Käufer viele Unterlagen bereits angefordert und stellt dem Notar die wichtigsten Grunddaten zur Verfügung. Was noch fehlt ist zwingend vom Verkäufer beizustellen. Hier die wichtigsten Daten:

  • Verkäufer (Name und Adresse)
  • Käufer (Name und Adresse)
  • Objekt (Adresse und Typ)
  • Ggf. auch Benennung des Maklers und seiner Provisionshöhe. Hat der Käufer oder der Verkäufer die Zahlungspflicht? (optional)
  • Bewegliche Güter, welche Gegenstand des Verkaufs werden. Dazu gehören die Küche, Mobiliar, oder Maschinen. Hinweis: Dieser Teil der Kaufsumme ist von der Grunderwerbsteuer befreit und sollte daher unbedingt im Vertrag ausgewiesen werden.
  • Kaufpreis (Gesamtsumme, Wohnung, Grundstücksanteil, Stellplätze/ Garagen, bewegliche Güter, Sondereigentum und Gemeinschaftseigentum)
  • Übergabe der Immobilie mit oder ohne Vertragsverhältnissen und anschließender Umgang damit.
  • Räumungstermin (Auszug des Eigentümers / Mieters)

Wir von Das Immoperium können übrigens gerne die Räumung der Hinterlassenschaften von Mietern für Verkäufer erledigen.

  • Zahlungsmodalitäten
  • Bei Schrittweiser Übertragung des Eigentums die Einrichtung eines Notaranderkontos zur Sicherstellung der Teilzahlungen.
  • Mangelliste
 Vorhandene Grundschuld löschen oder übernehmen?

Hat der Vorbesitzer sein Eigentum finanziert, ohne vollständig zu tilgen, dann kann auf das Objekt noch eine Grundschuld der Bank eingetragen sein. Diese hätte das Recht, sich bei Nichtzahlung der Darlehensraten das Objekt anzueignen. Auch bei einer nachträglichen Beleihung des Objekts findet man dies. Üblicherweise werden Grundschulden beim Notartermin gelöscht. Das Objekt wird sozusagen „lastenfrei“ übergeben. Das ist grundsätzlich angenehm, da nun der Kaufpreis zum einen an den Verkäufer und in Höhe der Grundschuld auch an den entsprechenden Gläubiger gezahlt wird. Der Verkäufer hat sich um nichts mehr zu kümmern und ist schuldenfrei.

Beispiel aus der Praxis:

  • Wert der Immobilie: 100.000 EUR
  • Eingetragene Grundschuld: 40.000 EUR (XY-Bank)
  • Der Käufer hinterlegt 15.000 EUR Eigenkapital als Sicherheit bei seinem Finanzierungsgeber (ABC-Bank). Die ABC-Bank Zahlt nun an die im Kaufvertrag benannten (juristischen) Personen aus. Der Verkäufer erhält 60.000 EUR und die XY-Bank erhält 40.000 EUR.
  • Der Verkäufer zahlt zuletzt auch noch die Kaufnebenkosten

Eine Übernahme der Grundschuld kann dann sinnvoll sein, wenn die Konditionen des beim Käufer existierenden Darlehens im Einklang mit den Vorstellungen des Käufers sind. Man spart sich die Gebühren für die Löschung und neue Beleihung. Das kann bei großen Vorhaben wirtschaftlich interessant sein. In der Praxis geht der Wohnungskäufer aber lieber mit einer Bank selbst in Verhandlung und nutzt die Angebote für Neuabschlüsse.

Mehr dazu: siehe weiter unten unter „Die Löschungsbewilligung“.

Nebenabreden

 

Vertraglich fixierte Nebenabereden sind grundsätzlich erlaubt. Sie werden durch schriftliche Nennung zum regulären Bestandteil des Kaufvertrages. Nur diese dort genannten Nebenabreden sind auch zulässig und wirksam. Ein Beispiel für eine solche Nebenabrede wäre der Kaufpreis für eine Einbauküche, die übernommen werden soll. Hier führt die Nebenabrede dazu, dass die auf die Küche entfallende Summe für einen Anteil der Kaufnebenkosten, nämlich die Grunderwerbsteuer, einen Einfluss hat. Die zu versteuernde Summe reduziert sich. In gleichem Maße hat der gegenüber dem Kaufpreis reduzierte Immobilienwert dann aber auch einen geringeren Hebel bei der Abschreibung für Abnutzung (AfA).

Nebenabrede

Nicht zulässige Nebenabreden würden zum Beispiel einen, gegenüber dem Kaufvertrag abweichenden Kaufpreis, ausweisen. Dies könnte als Betrugsversuch durch die Finanzierungsgeber und durch die Finanzbehörden gewertet werden. So etwas ist nicht nur unstatthaft, sondern schlichtweg strafbar.

3. Notartermin vereinbaren

Nun findet der Beurkundungstermin statt, bei dem der Notar den Vertrag sowohl dem Käufer, als auch dem Verkäufer Wort für Wort vorliest. Man sollte also etwas Zeit einplanen. Dies dient zur Absicherung der richtigen Inhalte. Der Notar ist verpflichtet Zwischenfragen zu beantworten und kann Fehler im Vertragsentwurf korrigieren. Weiterhin überprüft der Notar die Personalien (Ausweise). Kauft man eine Immobilie als Unternehmen, legt man den Handelsregisterauszug vor. Am Ende unterschreiben Käufer und Verkäufer den Vertrag. Durch die dritte Unterschrift, nämlich die des Notars, wird der Vertrag beurkundet, gilt als notariell beglaubigt und wird rechtskräftig. In den kommenden Tagen geht Verkäufer und Käufer eine Kopie der Urkunde zu, welche mit einem Siegel gebunden ist. Das handschriftlich geänderte Exemplar wird vom Notariat archiviert. 

4. Vertragsabwicklung durch das Notariat

Die Auflassungsvormerkung beim Grundbuchamt

Sobald der Kaufvertrag unterzeichnet ist, erwirkt das Notariat eine Auflassungsvormerkung beim Grundbuchamt. Diese besagt, dass das Objekt ab sofort nicht mehr durch den Verkäufer anderweitig veräußerbar ist und für den Käufer aufgelassen wird. Die Auflassungsvormerkung dient also dem Schutz des Käufers. Beim Grundbuchamt steht diese Vormerkung in Abteilung II des Grundbuchs. Der Vorgang ist in §883 des Bürgerlichen Gesetzbuchs (BGB) geregelt. Der Käufer hat nun einen gesicherten Anspruch auf das Objekt und die Eigentumsübertragung. Letztere kann erst nach Kaufpreiszahlung erfolgen. Meist wird aber der Kaufpreis nicht durch die finanzierenden Geldinstitute angewiesen, ohne einen unterzeichneten Kaufvertrag vorliegen zu haben. Damit es bei den vielen Schritten von Kaufbeginn bis Abschluss nicht zu Problemen kommt, hat sich der Gesetzgeber die Auflassungsvormerkung einfallen lassen.

Wie sähe ein Schutz in der Praxis aus? Sollte der Verkäufer zwischenzeitlich in finanzielle Schwierigkeiten geraten, gehört das gerade zu verkaufende Objekt nicht mehr zur Insolvenzmasse des Verkäufers, da es sich bereits im Eigentumsübergang zum Käufer befindet. Dem Käufer kann also nichts unverschuldet durch eine Zwangsversteigerung des Hab und Guts vom Verkäufer weggenommen werden. Eine Auflassungsvormerkung ist sozusagen mit einer rechtsgültigen Reservierung gleichzusetzen. Der Verkäufer dürfte das Objekt auch nicht an einen anderen Käufer geben, der in letzter Minute nun doch noch 10% mehr für die Immobilie zahlen möchte.

Eine solche Sicherheit ist dem Käufer natürlich viel Wert. Er will allen als zukünftiger Eigentümer bekannt sein. Wenn der Grundbucheintrag für eine Immobilie mit einem Kaufpreis von 200.000,- € ungefähr 600,- € veranschlagt werden, dann sind für die Auflassungsvormerkung die Hälfte der Kosten des Grundbucheintrags fällig. In diesem Fall kostet die offizielle Reservierung den Käufer ca. 300,- €. Der Kostenbescheid wird vom Amtsgericht zugestellt.

Die Löschungsbewilligung zur Grundschuld

Ist die Löschung der bestehenden Grundschuld gewünscht (siehe oben), dann kann der Käufer diese bei der Bank beantragen. Die Bank stellt dem Käufer die Löschungsbewilligung aus. Bedingung dafür ist die vollständige Tilgung des Darlehens. Durch die kommende Kaufpreiszahlung des Käufers tritt dies ein. Da beides beim Vertragsentwurf bereits vorliegt, sorgt der Notar für die richtige Aufteilung der Kaufpreissumme. So wird das Restdarlehen nun durch den Käufer getilgt und sollte der Kaufpreis höher als die Restschuld sein, dann erhält der Verkäufer noch zusätzlich die Differenz auf sein eigenes Konto.

Meist wird die Löschungsbewilligung direkt im Zuge der Vorbereitung zum Kaufvertrag bei der Erstellung der Finanzierungszusage erstellt. Beides Zusammen reicht der Käufer an den Notar zum Vertragsentwurf weiter.

In besonderen Fällen liegt eine verbriefte Grundschuld vor. Hier reicht es nicht aus, die Löschung zu beantragen und mit der Bestätigung zum Notar zu gehen. Der zugehörige Brief muss an den Notar mit übergeben werden. Daher darf dieser Brief nie verloren gehen! Eine Wiederbeschaffung ist teuer und aufwändig und nur über ein Gerichtsverfahren möglich.

Übrigens kann auch der Verkäufer, oder generell jeder Eigentümer, eine Löschungsbewilligung beantragen, sobald das Darlehen getilgt ist. Nach Beantragung bei der Bank folgt der Gang zum Notar, welcher dann die Löschung der Grundschuld beim Grundbuchamt beantragt. So kann eine Immobilie bereits vor Verhandlung lastenfrei übergeben werden. Hat man eine Immobilie bereits lange im Bestand, kann der Verkaufsprozess dadurch durchaus beschleunigt werden. Eine Löschung der Grundschuld ist mit etwa 0,2% der Höhe der Grundschuld als Honorar für das Notariat anzunehmen.

Man kann nach vollständiger Rückzahlung der Kreditsumme einschließlich Zinsen übrigens trotzdem die Grundschuld bestehen lassen. Dies ist hin und wieder sinnvoll. Sollte nun einmal eine umfangreiche Sanierung anstehen, dann kann auf die bestehende und nicht voll ausgeschöpfte Grundschuld einfach ein neues Darlehen aufgenommen werden. Daraus lässt sich dann die Sanierung bezahlen. Für Investoren ist dies ebenfalls sehr interessant, da so aufgebautes Kapital, was sozusagen tot in der Immobilie festgehalten ist, nun aus dieser wieder ausgelöst werden kann. Auf diese Weise lässt sich ein abbezahltes Objekt als Sicherheit für eine neue Investition einsetzen. Das ist aber eine Investitionsstrategie und hat mit dem eigentlichen Kaufprozess nichts zu tun.

Ein Immobilienerwerb ist also sowohl mit, als auch ohne Übernahme der Grundschuld möglich. Passt die Höhe der vorhandenen Grundschuld mit den Plänen des Käufers überein, können sich Käufer und Verkäufer hier Gebühren sparen. Die Übertragung ist günstiger als die Löschung und Neueintragung einer Grundschuld.

Die Veräußerungsanzeige an das Finanzamt

Kaum nach Trocknen der Tinte auf dem Kaufvertrag wird das Notariat eine Veräußerungsanzeige nach §18 Grunderwerbsteuergesetz (GrEStG) zusenden. Darin ist auch die Steuernummer des Käufers enthalten, sowie die Grunddaten des Kaufvertrags. Auf dessen Basis stellt dann das Finanzamt den Steuerbescheid an den Käufer aus. Haftbar ist übrigens zusätzlich auch noch der Verkäufer.

Der Notar und das Finanzamt senden Zahlungsaufforderungen an den Käufer.
Zahlvorgang

Die Steuerschuld muss so schnell wie möglich beglichen werden! Spätestens zum im Anschreiben genannten Termin. Erst nach Zahlungseingang beim Finanzamt stellt dieses eine Unbedenklichkeitsbescheinigung aus. Der Notar wartet auch auf sein Geld. Hier ist der Zahlungstermin zwar nicht eins zu eins mit der Weiterarbeit verbunden, aber eine schnelle Zahlung motiviert. Wer hier zu lange wartet, dessen Unterlagen werden auch gerne mal mal auf Halde gelegt und mit etwas Pech auch erst nach dem Sommerurlaub wieder angeschaut. Eine gute Zahlungsmoral sollte jeder Immobilienkäufer haben.

Die Unbedenklichkeitsbescheinigung vom Finanzamt

Das Notariat erhält die nach §22 Absatz 1 GrEStG erforderliche Unbedenklichkeitsbescheinigung direkt vom Finanzamt, sobald die Steuerzahlung eingegangen ist. Erst jetzt darf die Umschreibung des Eigentums vom Verkäufer auf den Käufer vorgenommen werden. Das Schöne daran für den Käufer und den Verkäufer: nur selten bekommt man davon etwas mit. Manchmal kann sich so ein Vorgang aufgrund der vielen Arbeit bei den Behörden in die Länge ziehen. Man darf aber, solange keine negativen Nachrichten kommen, einfach entspannt abwarten, da der Notar den Vorgang in seiner Hand behält. Am Ende steht dann nur eine kurze Information über den positiven Bescheid, d. h. den Eingang der Unbedenklichkeitsbescheinigung.

Die Verzichtserklärungen zum Vorkaufsrecht

Bei reinen Grundstücksgeschäften hat die Gemeinde eventuell ein Vorkaufsrecht nach §24 Absatz 1 Baugesetzbuch (BauGB). Ob ein solches besteht und ob dieses ausgeübt werden soll, wird vom Notar bei der Gemeinde angefragt. Mit einer Verzichtserklärung zum Gebrauch des Vorkaufsrechts kann der Grundstückserwerb erfolgen. Ohne triftigen Grund muss aber die Gemeinde generell zustimmen. Nur wenn öffentliche Interessen, wie zum Beispiel der geplant Neubau einer Straße über das Grundstück, dem privaten Interesse entgegen stehen, hat die Gemeinde ein Vorrecht. Ansonsten handelt es sich hier eher um einen formalen Akt.  Die Gemeinde hat niemals Vorkaufsrecht bei Eigentumswohnungen oder bei Erbbaurechten, was in §24 Absatz 2 BauGB geregelt ist.

Etwas häufiger wird vom Vorkaufsrecht schon bei Mietern Gebrauch gemacht. Regelmäßig werden zum Beispiel Mehrfamilienhäuser aufgeteilt und in Eigentumswohnungen umgewandelt. Nun steht jedem Mieter die Möglichkeit offen, seine Wohnung durch den käuflichen Erwerb zu übernehmen. Oft wird die Verzichtserklärung der Mieter mit Unterstützung einer WEG-Verwaltung eingeholt.

Die Löschung der Auflassungsvormerkung

Bei der Eintragung des neuen Eigentümers in das Grundbuch wird die dort eingetragene (und nun nicht mehr erforderliche) Auflassungsvormerkung  gelöscht. Dadurch kommt es zum…

Der Besitzübergang.

Herzlichen Glückwunsch! Nun kann nichts mehr schief gehen. Der Besitzübergang erfolgt nun garantiert und rechtmäßiger Eigentümer wird der Käufer ab dem Moment des Grundbucheintrags. Besitzübergang heißt, dass der Nutzung des Objekts nichts mehr im Wege steht. Es sei denn eine vertraglich fixierte Nebenabrede regelt näheres. Dauerhaftes Wohnrecht eines Mieters oder ähnliches könnte hier eine Rolle spielen. Dann wäre die Nutzung beispielsweise eingeschränkt und lautet „Vermietung an den Wohnberechtigten“. Mit abgeschlossenem Besitzübergang trägt der neue Eigentümer nun auch sämtliche Pflichten und hat die dem Objekt zugehörigen Rechte erworben.

Eigentum und Besitz darf übrigens nicht durcheinander gebracht werden. Eigentum und Besitz kann bei unterschiedlichen (juristischen) Personen liegen. Oft geschieht der Besitzübergang durch eine förmliche Schlüsselübergabe und basiert eher auf Vertrauen, was zum Beispiel durch die Kaufpreiszahlung mehr als bestätigt wird. Mit Besitzübergang steht dem Käufer das Recht zu, die Immobilie wirtschaftlich zu nutzen. Das Eigentum hingegen liegt erst beim Käufer, wenn der formale Akt des Grundbucheintrags erfolgt ist. Wenn also der Verkäufer bereit ist, kann er dem Käufer auch vor der Eigentumsübertragung den Besitz an der Immobilie übertragen. Das ist auch so üblich.

Der Grundbucheintrag und die Erfolgsmitteilung an den Käufer.

Zwischen der Eintragung und einer Auflassungsvormerkung und dem Grundbucheintrag des neuen Eigentümers in Abteilung III, sowie Eigentumsumschreibung in Abteilung I, vergehen gerne mal sechs bis acht Wochen. Je nach Region kann es bis zu mehreren Monaten Dauern. Je größer das Aufkommen an Kaufabwicklungen beim Grundbuchamt ist, desto länger die Wartezeit. Metropolen wie Hamburg, München, Berlin, Frankfurt, Köln usw. haben hier leider das Nachsehen. In kleineren Regionen werden regelmäßig die Eintragungen schneller vorgenommen. So ist es keine Seltenheit, dass bereits nach zwei Wochen Bearbeitungszeit die Mitteilung durch das Grundbuchamt beim Käufer ins Haus flattert.

Bedingung für die Grundbucheintragung ist die vollständige Kaufpreiszahlung. Bei komplizierten Kaufabwicklungen kann dies auch die Zahlung an das Notaranderkonto sein. Denn dias Notariat ist verpflichtet, die Summe an die Gläubiger weiter zu leiten. Unter komplizierter Abwicklung ist zum Beispiel die Übernahme eines gesamten Ferienparks mit Grünanlagen, Schwimmbad, Fitnessstudio, Restaurants und Hotel gemeint. Jede der Anlagen kann eine andere Finanzierung mit unterschiedlichen Darlehensständen haben. Damit nichts schief geht, übernimmt das Notariat die Zuteilung und der Käufer sorgt für die Zur-Verfügung-Stellung der Gesamtsumme auf das Notaranderkonto. Der Verkäufer hat in dem Moment Sicherheit über den Zugang des Kaufpreises, in dem der Grundbucheintrag erfolgt. Das Geld ist beim Notar und wird nun garantiert ausgezahlt.

 

Hier nochmals alle Schritte im Detail:

  1. Einholung der Finanzierungsbestätigung durch Käufer.
  2. Notar auswählen, vorzugsweise durch Käufer. 
  3. Reservierung oder notarieller Vorvertrag (optional).
  4. Notar mit Vertragsentwurf beauftragen.
  5. Vertragsinhalte durch Käufer und Verkäufer prüfen lassen.
  6. Notartermin(e)
    • Prüfung von Personalien bzw. Handelsregisterauszug.
    • Verlesung des Vertrags und Klärung von Fragen.
    • Vornahme von Korrekturen
    • Unterschriften von Käufer und Verkäufer
    • Beurkundung durch Notar
  7. Auflassungsvormerkung durch Notar erstellt
  8. Veräußerungsanzeige vom Notariat an das Finazamt
  9. Zahlen der Grunderwerbsteuer.
  10. Löschungsbewilligung (Löschung der Grundschuld) durch Notar
  11. Unbedenklichkeitsbescheinigung, Einholung durch Notar.
  12. Notar und Finanzamt senden Zahlungsaufforderungen an Käufer.
  13. Begleichung Notarkosten
  14. und Besitzübergang.
  15. Grundbucheintrag erfolgt, Mitteilung des Grundbuchamtes an Käufer.
  16. Gutachterausschuss erhebt Daten über Kauf und erhebt Gebühren.

Haus geerbt