Haus geerbt.

Sie haben ein Haus geerbt. Was nun?

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Nachdem man einen Verlust in der Familie erlitten hat wird der Nachlass der verstorbenen Person auf die Familie, oder gemäß Testament auf die benannten Personen, aufgeteilt und übergeben. Nicht immer ist dies ein Lichtblick in der ohnehin schon traurigen Zeit. Denn manchmal sind damit leider auch Verbindlichkeiten, das heißt die noch offenen Schulden verbunden, die man gleich miterbt. Vielmals kommt es auch unter den Erben zu Unstimmigkeiten in Bezug auf das Ziel mit der Erbschaft. Als Erbe in einer Erbengemeinschaft können Sie nicht ohne die Zustimmung der anderen über die Immobilie verfügen. Zu allem Überfluss ist auch noch gesetzlich vorgeschrieben, wie mit der Immobilie steuerlich verfahren wird. Das alles sind komplizierte Vorgänge und nicht jeder hat genügend Zeit oder auch den Willen sich damit auseinander zu setzen. Sie haben ein Haus geerbt und fragen sich was nun? Wir vom Immoperium können Ihnen hier gerne Unterstützung durch einen unserer erfahrenen Partner anbieten.

Lassen Sie keine Zeit verstreichen. Von Gesetzeswegen haben Sie nur kurze Reaktionsfristen. Kommen Sie direkt auf uns zu. Wir behandeln alle Informationen vertraulich und geben auch mal kostenlose Unterstützung zum weiteren Vorgehen.

Achtung:

Wir sind weder Berater, noch Experten. Entsprechend handelt es sich hierbei um keine rechtsverbindlichen Aussagen. Bei Bedarf können wir Ihnen aber entsprechende versierte Fachleute mit Zulassung zur Beratung in diesem Rechtsbereich empfehlen und den Kontakt herstellen. 

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Wir geben in diesem Artikel Auskunft über folgende Themen:
  1. Ablauf einer Erbschaft.
  2. Eigennutzung und Erbschaftssteuer.
  3. Vermietung.
  4. Begründung von Wohnungseigentum.
  5. Freier Verkauf.
  6. Teilungsversteigerung.
  7. Erben auszahlen

Wie funktioniert der Ablauf einer Erbschaft?

Frage Nr. 1: erben Sie oder erhalten Sie ein Vermächtnis?

Dies ist gesetzlich ein Unterschied. Als was Sie eintreten, ist im Testament oder Erbvertrag geregelt. Als Vermächtnisnehmer übernehmen Sie nicht die Rechte und Pflichten aus dem Vermögensgegenstand. Sie werden kein Rechtsnachfolger. Wir gehen im Folgenden nur auf die Erbschaft ein.

Mit Eintritt des Erbfalls sind Sie als Berechtigter automatisch der Rechtsnachfolger der verstorbenen Person. Dies kann durch gesetzliche Vorgaben, oder auch durch das Testament des Erblassers geregelt sein. Manchmal sind Sie nicht der alleinige Erbe, sondern Teil einer Erbengemeinschaft.

Wichtig: als Rechtsnachfolger übernehmen Sie sämtliche Rechte und auch Pflichten des verstorbenen in Bezug auf das Erbe. Gegebenenfalls nur anteilig. Dies beinhaltet Ratenzahlungen, Hypotheken, Schulden, Grundrechte und vieles mehr. Somit ist geregelt, dass es in Deutschland zu keinen herrenlosen Häusern kommt und immer ein Ansprechpartner für jede Immobilie vorhanden ist. Wichtig ist, dass Sie hier schnell einen Überblick über die Zahlen bekommen.

Nehmen Sie den Bestand penibel auf. Nehmen Sie sich Fachleute zur Seite. Jede verfügbare Information hilft im weiteren Prozess. Machen Sie direkt Termine mit folgenden Personen aus:
  1. Steuerberater.
  2. Ggf. einen Anwalt.
  3. Bei geplanten Verkauf: Gutachter und Makler zur Beurteilung der Marktfähigkeit.
  4. Bei vermieteten Objekten oder Sondereigentum in einem Mehrfamilienhaus: WEG-Verwalter.
Frage Nr. 2: Was steht im Grundbuch?

Nehmen Sie Einsicht in die Unterlagen vom Grundbuchamt. Hier stehen die offiziellen Zahlen, Bankverbindungen einschließlich der verbundenen Lasten. Es lässt sich auch ablesen, welche Rechte andere Personen an der Immobilie haben. Beispielsweise sind Wegerechte, Wohnrechte etc. eingetragen. Diese bleiben natürlich bestehen.

Wichtig: Sie können die Erbschaft innerhalb von sechs Wochen ausschlagen. (Ist Ihr Wohnsitz außerhalb Deutschlands können bis zu sechs Monate gelten.) Wenn das Haus überschuldet ist und auch noch weitere Schulden vorliegen. Wenn Sie keinerlei Verwendung für das Objekt haben und das Objekt wertlos oder nicht nutzbar für Sie ist, dürfen Sie innerhalb der Ihnen genannten Fristen die Annahme des Erbes gemäß der Bekanntmachung ausschlagen. Erkundigen Sie sich rechtzeitig nach Frist und Form der Ausschlagung.

Die Erbschaft gilt als angenommen, wenn die Frist zur Ausschlagung ohne Widerspruch verstreicht.

Achten Sie dabei darauf, dass die formfreie Annahme des Erbes automatisch die Ausschlagung grundsätzlich nicht mehr möglich macht. Ihnen ist nicht klar, wie das funktioniert? Eine solche Falle aus der Praxis wäre, wenn man die Mieteinnahmen aus dem Objekt annimmt. Dies ist stillschweigendes schlüssiges Handeln und unterstellt, dass man die Annahme des Erbes akzeptiert. Nur wenn man nachweislich zeigen kann, dass man man sich über die Eigenschaften des Erbes geirrt hat, kann ggf. die Annahme rückgängig gemacht werden. Sein Sie also vorsichtig und besprechen Sie den Fall im Zweifel direkt mit einem Anwalt.

Frage Nr. 3: Wie nutzen Sie das Objekt künftig?

Wollen Sie das Objekt verkaufen, vermieten, oder selbst drin wohnen? Lassen Sie in jedem Fall innerhalb der gesetzlichen Frist von 2 Jahren das Grundbuch gebührenfrei berichtigen. Auch die Grunderwerbssteuer entfällt innerhalb dieser Frist. Verstreicht die Frist, kostet Sie dies mitunter einen ordentlichen Betrag. Nehmen Sie in jedem Falle die Geschicke selbst in die Hand und berücksichtigen Sie dabei auch, dass in einer Erbengemeinschaft durchaus unterschiedliche Meinungen gelten können. Einstimmige Beschlüsse sind in den meisten Fällen jedoch für Verkauf, Verwaltung etc. nötig. Eine Einigung mit den Miterben ist zumeist günstiger als zum Beispiel eine Teilungsversteigerung.

Zur Berichtigung des Grundbuchs benötigen Sie entweder einen Erbschein vom Nachlassgericht, oder ein notarielles (!) Testament. Die Umschreibung erfolgt dann entweder auf Sie oder die Erbengemeinschaft als ganzes.

Eigennutzung

Bei Eigennutzung bestimmt eher der ideelle Wert des Hauses. Sie selbst haben natürlich die Möglichkeit alle auch unwirtschaftlichen Maßnahmen am Haus zu treffen, wenn Sie an dem Stück hängen und es selbst für sich nutzen wollen. Hier entscheiden Sie selbst. Berücksichtigen Sie jedoch, dass auch hier Steuern fällig werden und lassen sich diesbezüglich beraten. Gemeinhin ist die Erbschaft erbschaftssteuerfrei, wenn Sie 10 Jahre lang selbst die Immobilie bewohnen. Als Fristbeginn gilt der Tag des Erbschaftsfalls. Das ist im Einzelfall zu klären. Erben Sie zum Beispiel ein Mehrfamilienhaus und bewohnen einen Teil davon wird es kompliziert und muss im Einzelfall geklärt werden. Es gelten Zudem geldliche Freibeträge und auch Freibeträge für Wohnflächen, wenn man als Kind des Verstorbenen etwas erbt.

  • Ehegatten und Lebenspartner: 500.000 Euro
  • Kinder: 400.000 Euro
  • Enkel: 200.000 Euro
  • Eltern und Großeltern: 100.000 Euro
  • alle sonstigen Erben: 20.000 Euro
Hier ein unverbindliches Beispiel (Stand 2017):
Erbfall: 250 m², Verkehrswert 500.000 Euro.

Freibetrag: 200 m² Fläche und 400.000 Euro.

Rechnungsbeispiel: 
250 m² – 200 m² = 50 m² zu versteuernde Fläche, sofern der Wert über 400.000 Euro liegt
500.000 € / 250 m² • 50 m² = 100.000 Euro. 

100.000 Euro liegt unter dem Freibetrag von 400.000 Euro. Zu versteuern ist somit gar nichts. Die Erbschaft bleibt steuerfrei, wenn das Objekt für 10 Jahre selbst bewohnt wird. Für die über die Freigrenzen hinaus gehenden Beträge gibt es progressiv ansteigende Erbschaftssteuersätze (z.B. ab 7% ansteigend), über die Sie sich bitte im Bedarfsfall bei Ihrem Steuerberater informieren.

Hier gelten übrigens spezifische Steuerklassen, die durch den Verwandschaftsgrad zum Erblasser bestimmt sind. 

  • Steuerklasse I: Ehegatten, Lebenspartner, Kinder, Stiefkinder, Abkömmlinge von Kindern und Stiefkindern, Eltern und Großeltern
  • Steuerklasse II: Geschwister, Nichten und Neffen, Stiefeltern, Schwiegerkinder und Schwiegereltern sowie geschiedene Ehegatten
  • Steuerklasse III: alle übrigen Erben

Vorsicht ist bei mehreren Gebäudeteilen angesagt, da nicht immer alle Gebäudeteile wertgleich sind und die obige Rechnung nur ein Beispiel darstellt. Fragen Sie ihre Gutachter und Steuerberater. Wir sind diesbezüglich nicht berechtigt, Auskünfte zu erteilen. Müssen Sie die Immobilie vor Ablauf der 10 Jahre verlassen wird rückwirkend die Steuer fällig. In besonderen Härtefällen sind aber auch Ausnahmen davon möglich wenn man nicht mehr in der Lage ist, die Immobilie zu bewohnen. Ein Grund könnte sein, dass man selbst zum Pflegefall wird.

Vermietung

Decken die Mieterträge den Kapitaldienst an die Bank, bei Mehrfamilienhäusern das Hausgeld einschließlich Verwaltungskosten und Rücklagen? Gibt es keinen Sanierungsstau, der Sie in den nächsten Monaten oder Jahren ruiniert? Wenn die Zahlen stimmen, dann können Sie Rücksprache mit Ihrem Steuerberater nehmen und die Vermietung angehen. Trauen Sie sich das zu, Vermieter zu sein? Es sind viele gesetzliche Vorgaben und Fristen einzuhalten. Man sollte die Pflichten nicht auf die leichte Schulter nehmen. Es ist zwar kein Hexenwerk, aber Vermieter zu sein ist trotzdem nichts für jeden. Ein einfacher Grund könnte zum Beispiel der weit entfernte Wohnort zum geerbten Objekt sein. Werden Sie sich schnell klar, ob Sie lernbereit sind und die Aufgaben übernehmen wollen und ob Sie dies zeitlich auch leisten können. Nicht jeder ist beruflich in der Lage eine solche Aufgabe dauerhaft zu stemmen. Wenn Sie hier Probleme sehen dann lohnt sich oft nur noch ein Verkauf. Achten Sie dabei aber auf Steuerfallen, siehe unten.

Begründung von Wohnungseigentum

In Mehrfamilienhäusern können die einzelnen Wohnungen gemeinsam durch die Erbengemeinschaft vermietet oder bewohnt werden. Möglich ist aber auch eine Aufteilung und der anschließende Teilverkauf. Berücksichtigen Sie dabei unbedingt, dass den Mietern ggf. ein Vorkaufsrecht einzuräumen ist. Wenn Sie eine Aufteilung vornehmen, dann geschieht dies über einen Architekten, welcher Ihnen eine Abgeschlossenheitsbescheinigung je Wohneinheit ausstellt. Die eigenständige Nutzbarkeit der Wohnungen muss darin bestätigt sein. Alte Bauweisen bei der es etagenweise Badezimmer für mehrere Wohnungen gibt sind zum Beispiel nicht mehr zulässig.

Die Abgeschlossenheitsbescheinigung erlaubt es nun dem Notar ein Teilungserklärung zu beurkunden. Darin sind die Verhältnisse von Sondereigentum (z.B. = Wohnung + Kellerraum + Garage) und Gemeinschaftseigentum (z.B. = Treppenhaus + Dachboden + Fassaden + Hof + Garten) geregelt. Ab der Eintragung kann nun jeder Wohnungsbesitzer unabhängig der anderen Eigentümer der so gebildeten Eigentümergemeinschaft mit seinem Eigentum verfahren, wie er oder Sie es will. Die Rechte und Pflichten der Eigentümergemeinschaft sind ggf. extra geregelt und

Freier Verkauf

Ist das alles zu viel lohnt oft nur der Verkauf. Eine marktgerechte Verkehrswerteinschätzung des Gebäudes ist vorzunehmen. Nehmen Sie sich einen etablierten Gutachter zur Hand. Auch hierbei sind wir gern behilflich. Stellen Sie sicher, dass dabei das richtige Ermittlungsverfahren angewendet wird. Es gibt unterschiedliche Verfahren für vermietete und eigengenutzte Immobilien.

Ein Verkauf entbindet Sie von allen Rechten und Pflichten im direkten Zusammenhang mit der Immobilie. Beachten Sie dabei aber, dass ggf. die Hypotheken und restlichen Grundschulden nicht Teil des Verkaufs sind und vom Verkaufserlös getilgt werden müssen. Gehen Sie sicher, dass der Wert der Immobilie ausreichend ist um den Bedarf zu decken. Handelt es sich um ein vermietetes Objekt ist für die Bewertung des Marktpreises maßgeblich die Höhe der Mieteinnahmen und der Zustand ausschlaggebend. Es wird nach dem Ertragswertverfahren gerechnet. Im Idealfall sind Sie nach dem Verkauf nicht nur die Probleme los, sondern haben auch ein wenig mehr Geld in der Tasche mit dem Sie sich einen lange gehegten Traum erfüllen können.

Vor dem Verkauf sollten Sie einem Steuerberater konsultieren. Liegt zwischen dem Zeitpunkt des Erwerbs durch den Erblasser und dem Zeitpunkt des Verkaufs durch den oder die Erben, dann kann der Fiskus ein Recht auf Zahlung einer Spekulationssteuer, des sogenannten „steuerpflichtigen Veräußerungsgewinns“ haben. Der Zeitpunkt des Erbfalls spielt dabei keine Rolle, da die Erben in die rechtlichen Fußstapfen des ursprünglichen Käufers der Immobilie treten.

Teilungsversteigerung

Es kann durchaus vorkommen, dass Familienmitglieder zerstritten sind und die Erbengemeinschaft einfach auf keinen gemeinsamen Nenner kommt. Um nun nicht neben der eventuell hohen Steuer auch noch Verluste durch den Verfall einer ungenutzten Immobilie zu erleiden, können Sie die Miterben in der Erbengemeinschaft zwangsweise von sich trennen. Dies geht durch eine Teilungsversteigerung.

Eine Teilungsversteigerung sollte der letzte Weg sein, den Sie gehen wollen. Es wird dabei das gesamte Erbe berücksichtigt und aufwendig Anteile berechnet. Ein schwieriger bis extrem komplizierter Vorgang als, je nach Strukturierung des Erbes. Manchmal ist es aber notwendig, um sich vor schlimmeren finanziellen Folgen zu bewahren. Sie müssen Bedenken, dass Käufer um Ihren erhöhten Leidensdruck wissen. Dies führt regelmäßig zu niedrigeren Verkaufserlösen gegenüber dem freien Verkauf. Zudem verstreicht viel Zeit, bis die Gerichte ein rechtsgültiges Urteil ausgesprochen haben. Bis dahin will die Immobilie zudem auch noch verwaltet werden und Sie sind voll verantwortlich.

Wie gehen Sie vor, wenn Sie sich trotz der Nachteile entschlossen haben, eine Teilungsversteigerung zu starten?

Der erste Gang führt Sie zum zuständigen Amtsgericht. Dort beantragen Sie die Zwangsversteigerung, welche in einem öffentlichen Verfahren durchgeführt wird. Um das Verfahren starten zu können, beauftragt das Amtsgericht einen Gutachter, welcher den Verkehrswert der Immobilie ermittelt. Dieser Wert wird dann für das Versteigerungsverfahren vom Amtsgericht festgesetzt. Mit Veröffentlichung dürfen die Bieter ihre Gebote einreichen und die höchste gebotene Summe gewinnt. Ihr Eigentum kommt sozusagen unter den Hammer. Der beste Bieter wird rechtmäßiger neuer Eigentümer der Immobilie. Ein solches Verfahren kann bis zu drei Jahre in Anspruch nehmen.

Zwangsversteigerung

Anders als im Erbfall werden die Hypotheken und Grundschulden nicht mit an den Bieter abgegeben. Das wäre auch zu schön. Sie als Erbe behalten nach der Versteigerung leider alle, aus dem Erbstück resultierenden, finanziellen Belastungen und sind weiterhin verpflichtet, diese zu bedienen. Sie können nur hoffen, dass der Versteigerungserlös die Verpflichtungen übersteigt und Sie mit einem Gewinn aus der Sache herausgehen. Oftmals ist dies aber nicht der Fall, da Versteigerungen deutlich geringere Erlöse erwirtschaften. Dies sei nochmals betont.

Gehen Sie sicher, dass Sie sich das Risiko bewusst machen. Vielleicht ist es ja dennoch ein Trost, dass auch wenn auf diese Weise Kosten entstehen können, diese dazu dienen, Ihnen wieder Freiheit zu schenken und die Bindung an ein für Sie nutzloses Objekt damit aufgehoben wird.

Streit

Sollten die Miterben halbwegs gesprächsbereit sein, kann eine Lösung sein, einen Erben auszuzahlen. Sie selbst können derjenige sein, der von den restlichen Erben Geld erhält und seinen Anteil abgibt. Sie sind Sorgen los und das Portemonnaie ist etwas voller. Umgekehrt können Sie auch versuchen, den Miterben ein Angebot zu machen. Wichtig ist, dass Sie dann imstande sind, den Kaufpreis für den entsprechenden Anteil auch finanzieren zu können. Ist das Objekt mit niedrigen bis gar keinen Belastungen versehen, können Sie ihren bereits vorhandenen Anteil am Objekt durchaus  bei der Bank angeben und durch eine Grundschuld absichern. So sollten Sie auch keine Probleme haben, den Kaufpreis für den zusätzlichen Anteil zu finanzieren. Rechnen Sie dabei aus, ob sich ein solche Investment lohnt.

Eine Erbauseinandersetzung beschleunigt sich, wenn einzelne Erben ausgezahlt werden, da die restliche Masse zwischen weniger Beteiligten aufgeteilt werden muss, bzw. nur noch einer einzigen Person zufällt. Durch die Erbauseinandersetzung wird die Erbengemeinschaft aufgelöst. Dieser Prozess kann von jedem Erben verlangt werden. Dabei wird die gesamte Erbmasse aufgeteilt. Ein Haus kann dabei anteilig vererbt werden oder als ganzes, wenn das Gesamterbe z.B. aus anderen Gütern, oder Firmenanteilen besteht. Die Einigung ist individuell zu erzielen.

Wir wünschen Ihnen, dass Sie niemals in die Lage kommen, durch ein Erbe zusätzliche Schwierigkeiten zu bekommen. Ist dies doch einmal der Fall, dann sprechen Sie uns an.


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