Gebäudeanteil berechnen

Zur Steuerlichen Bewertung der Abschreibung für Abnuntzung (AfA) ist die Unterteilung der Immobilie in Gebäudeanteil und Hausanteil erforderlich. Wir zeigen wie das geht.

Man einigt sich bei Kauf einer Eigentumswohnung meist auf einen Preis für das Gesamtpaket. Nur dieser Preis interessiert den Verkäufer und den Käufer in diesem Moment wirklich. Auch wird noch der Anteil von Einbauküche und anderen Einrichtungsgegenständen nieder geschrieben. Oft fehlt aber gerade im Kaufvertrag der für die spätere Steuererklärung wichtige Hinweis auf die prozentuale Verteilung der Kosten auf Gebäudeanteil und Grundstück. Wie kommt man nun auf einen von allen Parteien akzeptierten Wert? Das ist recht einfach und dauert mit der Hilfe vom Bundesministerium für Finanzen nur 5 Minuten.

So gelingt die Kaufpreisaufteilung auf Gebäudeanteil und Grundstück in wenigen Minuten

Es stellt sich nur eine Frage: Wozu muss ich den Gebäudeanteil am Gesamtkaufpreis wertmäßig beziffern?
Die Abschreibung für Abnutzung (AfA) kann vom Eigentümer steuerlich geltend gemacht werden. Das Finanzamt hat daher Interesse an einer Aufschlüsselung der Positionen. Hintergrund ist, dass die Abnutzung, und damit die Wertentwicklung eines Gebäudes, zumeist eine ganz andere ist, als die von unbebauten Flächen. Nachvollziehbar ist das. Es wäre daher nicht richtig, die Abnutzung des Bodens mit dem gleichen Wert anzusetzen, wie die des Gebäudes. Oder mal positiv ausgedrückt: Der Investor hat umgekehrt gesehen das Recht, vom Staat für den Posten mit dem größten Wertverlust, nämlich das Gebäude, eine Entschädigung in Form einer Steuererleichterung zu bekommen.

Abschreibungsdauer

Ein Gebäude ist üblicherweise nach einer Lebensdauer von 80 Jahren nichts mehr wert und vollständig abgeschrieben. Man kann aber auch durch Investitionen sozusagen die Lebensdauer verlängern. Wer also in Form von Investitionen ein Risiko eingeht um anderen Personen Wohnraum zur Verfügung zu stellen, der wird von der deutschen Gesellschaft für sein Wagnis belohnt.

Um nun diese Berechnung des Gebäudeanteils nachvollziehbar zu gestalten, hat das Bundesministerium der Finanzen eine Arbeitshilfe heraus gegeben, die wir Dir unten verlinken. Bei Verwendung dieser Vorlage in der Steuererklärung muss diese vom Finanzamt akzeptiert werden. Dazu gibt es gültige, juristische Entscheidungen. Voraussetzung ist, dass die Eingangswerte nachvollziehbar beschrieben sind.

Vorbereitung für die Berechnung

Am besten legt man zu der ausgefüllten Arbeitshilfe noch die folgenden Unterlagen bei und markiert die relevanten Werte:

  • Im Kaufvertrag: Kaufpreis
  • Kaufnebenkostenrechnungen Bruttokosten
  • Teilungserklärung Eigentumsanteile
  • Grundrisse: Flächenangaben
  • Wohnflächenberechnung: Flächenangaben
  • Aktuelle Bodenrichtwerte Kaufpreis Land: Preis / m².
  • Karte / Lageplan: Haus markieren.

Mit diesen Auszügen als Anlage liegt dem Finanzamt eine nachvollziehbare Grundlage vor und es sollte auch zu keinen Rückfragen mehr kommen. Einmal eingereicht bleiben die Daten meist gespeichert und man hat zudem noch einen guten Eindruck hinterlassen.

Hier der Pfad zur Arbeitshilfe:

Gebäudeanteil

Bundesfinanzministerium – Steuer – Steuerarten – Einkommensteuer www.bundesfinanzministerium.de/Kaufpreisaufteilung

Man beachte den Hinweis des Bundesfinanzministeriums zur Anerkennung dieser Arbeitshilfe, veröffentlicht am 01.03.2017:

Arbeitshilfe zur Aufteilung eines Gesamtkaufpreises für ein bebautes Grundstück (Kaufpreisaufteilung)
Zur Ermittlung der Bemessungsgrundlage für Absetzungen für Abnutzung von Gebäuden (§ 7 Absatz 4 bis 5a Einkommensteuergesetz) ist es in der Praxis häufig erforderlich, einen Gesamtkaufpreis für ein bebautes Grundstück auf das Gebäude, das der Abnutzung unterliegt, sowie den nicht abnutzbaren Grund und Boden aufzuteilen. Nach der höchstrichterlichen Rechtsprechung ist ein Gesamtkaufpreis für ein bebautes Grundstück nicht nach der sogenannten Restwertmethode, sondern nach dem Verhältnis der Verkehrswerte oder Teilwerte auf den Grund und Boden einerseits sowie das Gebäude andererseits aufzuteilen (vgl. BFH-Urteil vom 10. Oktober 2000 IX R 86/97, BStBl II 2001, 183).

Die obersten Finanzbehörden von Bund und Ländern stellen eine Arbeitshilfe als xls-Datei zur Verfügung, die es unter Berücksichtigung der höchstrichterlichen Rechtsprechung ermöglicht, in einem typisierten Verfahren entweder eine Kaufpreisaufteilung selbst vorzunehmen oder die Plausibilität einer vorliegenden Kaufpreisaufteilung zu prüfen. Zusätzlich steht eine Anleitung für die Berechnung zur Aufteilung eines Grundstückskaufpreises zur Verfügung.

 

Mehr zur AfA haben wir übrigens in einem gesonderten Beitrag aufgeführt.

Die steuerliche Auswirkung der Abschreibung hängen zum einen vom Objekt ab, zum anderen von der persönlichen steuerlichen Behandlung im Einzelfall. Wir vermeiden daher irgendwelche Hinweise zu geben, da Berechnungsbeispiele hier nur in die Irre führen können. Nehmen Sie am besten die Berechnung mit zum Steuerberater. Dieser wird sich freuen, wenn er die Unterlagen direkt erhält.


Gebäudeanteil Kaufpreisaufteilung

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